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Corona-Krise und Finanzen - 5 wichtige Tipps für Eigentümer

Finanzielle Hilfen, Stunden von Kreditraten, Änderung WEG-Gesetz

Die Sorgen in der Corona-Krise drehen sich nicht nur um die Gesundheit, oft sind auch finanzielle Schwierigkeiten ein Problem für Eigentümer, vor allem wenn noch ein Immobilienkredit bedient werden muss. Seit Anfang April 2020 helfen neue gesetzliche Regelungen, die kommenden schwierigen Monate zu überbrücken, und auch darüber hinaus gibt es finanzielle Hilfen für Eigentümer in Not. Die 5 wichtigsten Tipps für Eigentümer in der Corona-Krise.

Holzhäuser auf Euroscheinen

Auch Eigentümer, die in der Corona-Krise in Not geraten, können finanzielle Hilfen in Anspruch nehmenFoto: Energie-Fachberater.de

1. "Wohngeld" für Eigentümer: Lastenzuschuss bei finanziellen Problemen
Bekommen Eigentümer zum Beispiel wegen Arbeitslosigkeit oder Kurzarbeit finanzielle Probleme, haben sie unter bestimmten Voraussetzungen Anspruch auf Wohngeld. Das heißt in diesem Fall „Lastenzuschuss“. Der Zuschuss wird in der Regel für ein Jahr bewilligt, danach muss ein neuer Antrag gestellt werden. Möglich ist dieser Wohnzuschuss für Eigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen. Antragsformulare gibt es bei der zuständigen örtlichen Wohngeldstelle bei Kreis oder Kommune. Ob jemand zum Kreis der Berechtigten gehört und wie viel Geld er bekommt, hängt von drei Faktoren ab: der Anzahl der Haushaltsmitglieder, dem Gesamteinkommen und der Belastung, vor allem durch einen Immobilienkredit.

Bei der Belastung mit berücksichtigt werden auch eine Bewirtschaftungspauschale für Instandhaltungs- und Betriebskosten in Höhe von 36 Euro je Quadratmeter und Jahr, die zu zahlende Grundsteuer und Verwaltungskosten.

2. Raten von Immobilienkredit können vorübergehend gestundet werden
Eigentümer, die aufgrund von Kurzarbeit oder Jobverlust in der Corona-Krise in Gefahr geraten, die monatlichen Raten ihrer Immobilienfinanzierung nicht mehr bedienen zu können, sollten rechtzeitig den Kontakt zu ihrer Bank aufnehmen. Zum Schutz von Verbrauchern, die aufgrund der Corona-Krise in Zahlungsschwierigkeiten geraten sind, gelten seit dem 1. April 2020 neue gesetzliche Regelungen. Diese erlauben es, die Monatsraten ihres Kreditvertrages für die Monate April bis Juni komplett zu stunden. Das verschafft Eigentümern eine Zahlungspause. Diese Regelung gilt für Kreditverträge, die vor dem 15. März 2020 abgeschlossen wurden. Voraussetzung ist, dass außergewöhnliche Einnahmeausfälle aufgrund der Corona-Pandemie vorliegen und der Kreditnehmer seinen Lebensunterhalt und den seiner Familie nicht mehr angemessen finanzieren kann. Reichen diese drei Monate nicht aus, sieht das Gesetz die Möglichkeit einer Verlängerung vor.

Wichtig: Die gestundeten Zahlungen werden nicht erlassen, sondern nur aufgeschoben! Eigentümer und Bank sollten gemeinsam klären, wann und wie die gestundeten Zahlungen beglichen werden können. Finden beide Seiten keine Übereinkunft, verlängert sich der Kreditvertrag automatisch um drei Monate.

3. Senkung des Tilgungssatzes bei Immobilienkredit prüfen
Eine weitere Möglichkeit, um die finanzielle Belastung durch den Immobilienkredit kurzfristig zu senken, ist die Reduzierung der Kredittilgung. Ein genereller Rechtsanspruch besteht darauf allerdings nicht. Nur wenige Kreditinstitute haben eine Änderung des Tilgungssatzes in ihren Verträgen verankert. Eigentümer sollten ihren Vertrag unbedingt dahingehend prüfen. Üblicherweise ist ein Korridor vereinbart, innerhalb dessen der Tilgungssatz nach oben oder unten angepasst werden kann. Dieser variiert je nach Vertrag und Kreditinstitut. Die Tilgung komplett auszusetzen ist in der Regel nicht möglich. Es gibt nur wenige Verträge, in denen dies überhaupt und dann nur für einen kurzen Zeitraum von bis drei Monate vereinbart ist.

Verkauf der Immobilie bei größeren Finanzproblemen in Betracht ziehen
Auch der Verkauf von Haus oder Wohnung kann eine Möglichkeit sein, die Finanzen wieder in den Griff zu bekommen. In der Regel gewähren die Banken ein halbes Jahr Aufschub, um einen Käufer zu finden. Nach dem Verkauf kündigt der Kreditnehmer den Kreditvertrag und begleicht die Restschuld des Darlehens mit dem Erlös aus dem Verkauf der Immobilie.
Die Verbraucherzentrale Hamburg warnt davor, die schmerzvolle Entscheidung auf die lange Bank zu schieben: "Wichtig ist, rechtzeitig die Reißleine zu ziehen. Wer mit dem Verkauf zu lange wartet, muss seine Immobilie vielleicht unter Druck hergeben und kann dann kaum noch einen guten Preis erzielen."

4. Gesetzliche Änderung auch für Eigentümergemeinschaften zunächst bis Ende 2020
Durch eine vorübergehende Änderung im WEG-Gesetz sollen Eigentümergemeinschaften in der Corona-Krise handlungsfähig bleiben. Um die Finanzierung der Eigentümergemeinschaft sicherzustellen, gilt der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans weiter. Der zuletzt bestellte Verwalter bleibt im Amt. Ausgefallene Eigentümerversammlungen sollen nach der Corona-Krise zeitnah nachgeholt werden. Die Regelungen sollen zunächst für das Jahr 2020 gelten und können durch das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz im Wege der Verordnung auf das Jahr 2021 verlängert werden. Fragen und Antworten zur WEG-Änderung für Eigentümergemeinschaften hat das Justizministerium (BMJV) hier zusammengestellt.

5. Zahlungsaufschub für Strom- und Heizkosten in der Corona-Krise
Die Bundesregierung hat ein "Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie" erlassen. Darin hat sie den Haushalten Hilfe zugesagt, die wegen ausfallender oder abnehmender Einkünfte weniger Geld zur Verfügung haben. Wer aufgrund der wirtschaftlichen Beschränkungen in Bedrängnis mit Stromkosten und Heizkosten kommt, soll unter anderem vom Energie-Versorger einen Zahlungsaufschub gewährt bekommen, ohne dass eine Sperrung der Versorgung erfolgen darf. Derzeit gilt die Frist bis zum 30. Juni 2020. Der Zahlungsaufschub gilt auch für Verträge, die in Zusammenhang mit der Energieversorgung stehen, also auch für Ratenpläne, die nicht mehr bedient werden können.

Die Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz rät Betroffenen, mit ihrem Versorger Kontakt aufzunehmen und anzukündigen, dass sie von dem im Gesetz beschriebenen Leistungsverweigerungsrecht Gebrauch machen wollen. Der Versorger kann im Einzelfall prüfen, ob Zahlungsschwierigkeiten aufgrund der Corona-Pandemie eingetreten sind. Eventuell verlangt er Nachweise über die Art der Beschäftigung oder Kurzarbeitszeiten.

Wichtig: Das Leistungsverweigerungsrecht kann nur für Verträge geltend gemacht werden, die vor dem 8. März 2020 geschlossen wurden. Die Zahlungen sind nur aufgeschoben und müssen zu einem späteren Zeitpunkt geleistet werden. Einige Versorger stellen auf ihrer Homepage entsprechende Formulare für den Zahlungsaufschub zur Verfügung oder versenden diese per Post. Die Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz bietet auch einen Musterbrief an.

Quelle: Verband privater Bauherren (VPB) / Verbraucherzentrale Hamburg / BMJV / Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz

 

Am 01.05.2014 trat die EnEV214 in Kraft, die jedem, welcher öffentlich Immobilieninserate schaltet, verpflichtet, bestimmte Verbrauchswerte mit anzugeben. Dies führte sogleich am 02.05.2014 zu einer Fülle von sogenannten "Panama-Abmahnungen".

Am 13.06.2014 trat das Fernabsatzgesetz mit dem neuen Widerrufsrecht in Kraft.

Konkrete Verpflichtungen des Immobilienmaklers beim Geldwäschegesetz (GWG) zur Identifizierung und Überprüfung des Kunden.

Am 18.03.2015 revidierte der BGH mit immerhin drei Urteilen seine bisherige Auffassung zu den Schönheitsreparaturen bei Mietverhältnissen.

Im Zuge der Mietpreisbremse wurde auch die Begrenzung der  Miete bei Wiedervermietung für Wohnraum neu geregelt.

Zum 01.06.2015 trat das Bestellerprinzip im Wohnungsvermittlungsgesetz in Kraft - siehe dazu den Artikel „Das Bestellerprinzip im Wohnungsvermittlungsrecht“, den der Richter am BGH Dr. Detlev Fischer in der NJW 22/2015 auf Seite 156.

Neues Meldegesetz ab dem 01.11.2015: http://bvfi-inside.de/wp-content/uploads/2015/04/Neues-Melderechtsgesetz-ab-dem-01.11.2015.pdf

Für Immobilienfinanzierungen 2016 wird das Crowdinvesting immer populärer  

Neue Richtlinien Wohnimmobilienkredite 2016

• Neue Energieeinsparverordnung 2016 

Update zur Baubeschreibung bei Bauträgerverträgen

http://www.immocompact.de/nachrichten/update-zur-baubeschreibung-bei-bautr%C3%A4gervertr%C3%A4gen?from=2017-11-14%2007%3A30&to=2017-11-16%2008%3A15&pid=540997

 Smart Home: Nutzen und Kosten

http://www.immocompact.de/nachrichten/smart-home-nutzen-und-kosten?from=2017-11-14%2007%3A30&to=2017-11-16%2008%3A15&pid=540997 EU-DSCVO  

EU-DSGVO 

Die EU-DSGVO und das BDSG (neu) sind seit dem 25. Mai 2018 anwendbar. Den Text der EU-Datenschutz-Grundverordnung gibt es auf Deutsch und Englisch.

https://dsgvo-gesetz.de/

 

Maklerqualifikation

Foto: Makler bietet Schlüssel für Modelhaus an

© panthermedia | alexraths

 

Beschluss

Bundesrat billigt Fortbildungspflicht für Makler

Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler erhalten erstmals Leitplanken für ihre berufliche Qualifikation:

Der Bundesrat billigte am 22. September 2017 einen Gesetzesbeschluss des Bundestages vom 22. Juni, der eine Fortbildungspflicht für diese Berufsgruppen einführt.

Danach sind alle Makler und Verwalter künftig verpflichtet, sich innerhalb von drei Jahren insgesamt 20 Stunden fortzubilden.

Ebenfalls fortbilden müssen sich Verwalter von Mietimmobilien. Lediglich Makler und Verwalter, die einen staatlich anerkannten Aus- oder Fortbildungsabschluss wie Immobilienkaufmann oder Immobilienfachwirt haben, sind in den ersten drei Jahren nach Aufnahme ihrer Tätigkeit von der Fortbildungspflicht befreit.

Mit der Einführung der Fortbildungspflicht hat der Bundestag den ursprünglich von der Bundesregierung geplanten Sachkundenachweis ersetzt. Er sah vor, dass Verwalter und Makler ihre Kenntnisse durch Prüfungen vor Industrie- und Handelskammern belegen.

Darüber hinaus verpflichtet das Gesetz Immobilienverwalter zum Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung, Makler sind hiervon ausgenommen.

Das Gesetz trat zum Teil am 24. Oktober 2017 in Kraft. Die Pflicht zum Abschluss einer Berufshaftplichtversicherung sowie die Fortbildungspflicht für Makler und Immobilienverwalter gilt hingegen erst seit 1. August 2018.

Stand: 01.08.2018

Beschlussdrucksache: Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter (PDF, 72KB, nicht barrierefrei)

Quelle https://www.bundesrat.de/DE/plenum/bundesrat-kompakt/17/960/960-node.html

 

Die Eigenbedarfskündigung

BGH mahnt sorgfältige Sachverhaltsaufklärung bei Härtefallklausel an

Bei Eigenbedarfskündigungen müssen Gerichte genau prüfen, ob im jeweiligen Einzelfall die Interessen des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses diejenigen des Vermieters an dessen Beendigung überwiegen (§ 574 Abs. 1 BGB). Dies geht aus zwei Urteilen des Bundesgerichtshofs vom 22.05.2019 hervor, mit denen der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat seine Rechtsprechung zu der Frage präzisiert hat, wann ein Mieter nach einer ordentlichen Kündigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen unzumutbarer Härte verlangen kann.

Allgemeine Fallgruppen, etwa ein bestimmtes Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer, in denen generell die Interessen einer Partei überwiegen, lassen sich nach Auffassung des BGH nicht bilden. So wirkten sich etwa die Faktoren Alter und lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark aus und rechtfertigten deshalb ohne weitere Feststellungen zu den sich daraus ergebenden Folgen im Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich nicht die Annahme einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB.

https://www.bvfi.de/eigenbedarfskuendigungen-bgh-mahnt-sorgfaeltige-sachverhaltsaufklaerung-bei-haertefallklausel-an

 

29. Januar 2020 Immobilienmaklerprovisionen: ZIA fordert deklaratorische Klausel

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) hat den Gesetzentwurf für neue Provisionsregeln für Immobilienmakler begrüßt. Er kritisiert aber, dass der Anspruch gegenüber dem Nicht-Beauftragenden erst mit dem Zahlungsnachweis des Beauftragenden fällig wird. Besser sei eine deklaratorische Klausel.

Teilung der Maklerprovision grundsätzlich positiv

Auch die Teilung der Maklerprovision bei einseitiger Beauftragung sieht der Spitzenverband der Immobilienwirtschaft positiv. „Durch die flexiblere Regelung kann insbesondere dem Gefälle der Nachfrage zwischen Metropolen und dem ländlichen Raum Genüge getan werden“, so Jensch. In einem Punkt übt der ZIA aber auch Kritik.

Deklaratorische Maklerklausel gefordert

Der Spitzenverband der Immobilienwirtschaft kritisiert, dass der Teilanspruch des Maklers gegenüber dem Nicht-Beauftragenden – also meist dem Käufer – erst mit dem Nachweis der Zahlung durch den Beauftragenden – also meist dem Verkäufer – fällig wird. Bereits im Rahmen der aktuell bestehenden Regelungen würden Makler mit ihrer Tätigkeit in Vorleistung gehen. Ein Zahlungsanspruch des Maklers entsteht üblicherweise erst mit Abschluss des Kaufvertrages. Zu diesem Zeitpunkt hat der Makler jedoch bereits seine Leistung erbracht. „Alternativ schlagen wir die Aufnahme einer deklaratorischen Maklerklausel in den Kaufvertrag vor“, so Jensch. „Hiermit würde man den Anspruch auf einen Maklerlohn rechtssicher gestalten und zudem mehr Transparenz gegenüber Käufern und Verkäufern herstellen.“ (mh)

 

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Makler dürfen nicht nur Türaufschließer sein